Permesso di costruire e legittimazione del richiedente

Consiglio di Stato, Sez. VI, 31 ottobre 2022, n. 9387

L'Amministrazione è tenuta a verificare, in sede di rilascio del permesso di costruire, se il richiedente sia legittimato a richiedere il titolo edilizio e non può sostituirsi al giudice civile a tutela dei terzi

La sesta sezione del Consiglio di Stato ha ribadito che, in generale, il rilascio del titolo edilizio abilitativo, facendo salvi i diritti dei terzi, non interferisce nell'assetto dei rapporti fra privati; pur restando fermo il potere (dovere) dell'Amministrazione di verificare la sussistenza di limiti di matrice civilistica per la realizzazione dell'intervento edilizio da assentire.

Si tratta, in sostanza, di un controllo generale di conformità che non può spingersi comunque sino a penetranti analisi, nel senso che l'amministrazione non è tenuta a svolgere complesse ricognizioni giuridico-documentali circa gli effetti pregiudizievoli dell’intervento progettato sui diritti reali vantati da terzi sulle parti comuni dell’edificio o sull’incidenza dell’intervento su vincoli reali gravanti sull’edificio stesso (cfr., ad es., Cons. Stato, sez. IV, 14 gennaio 2019, n. 310).

Nel caso esaminato dalla sentenza, la mancanza di titolarità della strada di accesso costituisce una doverosa verifica della sussistenza dei presupposti e dei limiti civilistici per la realizzazione dell’intervento, in quanto per il necessario accesso al fondo manca del tutto la legittimazione, mancando sia la proprietà che qualsiasi altro titolo legittimante l’utilizzo del passaggio (pedonale o stradale che sia), come reso evidente dalla formale opposizione dei proprietari della presunta strada.

Quindi, i terzi non assumono rilievo unicamente nei noti termini della salvezza dei relativi diritti, in quanto nel caso deciso manca proprio il presupposto di legittimazione necessario ex art. 11, d.P.R. 6 giugno 2001, n. 380, non avendo il richiedente il titolo alcun “titolo” legittimante l’uso del bene facente parte del progetto edilizio proposto.

Ciò ancor prima ed anche a prescindere dal fatto che la disciplina pianificatoria escluda, in concreto, l’utilizzo ordinario della strada come via di accesso, riservandolo – in termini del tutto coerenti allo stato dei luoghi ed alle finalità ben chiarite dall’amministrazione appellante – all’uso pedonale e solo eccezionalmente (per ragioni peculiari e ben diverse rispetto all’utilizzo ordinario proposto dal progetto in questione) al transito veicolare. 

In occasione del controllo sui titoli edilizi il comune non può sostituirsi al giudice civile; l' art. 11 T.U. edilizia prevede che il permesso di costruire sia rilasciato al proprietario dell'immobile o a chi abbia titolo per richiederlo e la P.A. ha il dovere di accertare tale presupposto e che esso sia sufficiente per eseguire l'attività edificatoria; il potere di controllo in sede di rilascio dei titoli edilizi (al pari di quello esercitato in sede inibitoria), quindi, deve sempre collegarsi al riscontro di profili d'illegittimità dell'attività per contrasto con leggi, regolamenti, piani, programmi e regolamenti edilizi, mentre non può essere esercitato a tutela di diritti di terzi non riconducibili a quelli connessi con interessi di natura pubblicistica, quali ad esempio il rispetto delle distanze dai confini di proprietà o del distacco dagli edifici; fatto salvo il caso in cui de plano risulti l'inesistenza di un titolo giuridico che fondi la legittimazione attiva del richiedente il titolo edilizio (cfr. Cons. Stato, sez. IV, 24 febbraio 2022, n. 1302).